Le foncier camerounais en 10 minutes

Distinguer les quatre types de terres avant de choisir une procédure

Légende — [SOURCE] texte officiel consulté · [PRATIQUE] usage constaté · [INFÉRENCE] déduction · [À VÉRIFIER] point évolutif.

1. Quatre types de terres, quatre régimes

Au Cameroun, toute terre relève de l'un de ces quatre régimes [SOURCE : ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 ; décret n° 2005/481, art. 2 et 11] :

Type de terre	Ce que c'est	Peut-on l'acheter ?	Guide
Domaine public	Routes, cours d'eau, rivages, emprises ferroviaires, portuaires, militaires	Non — inaliénable ; un titre établi dessus est nul d'ordre public	Cas d'école n° 1
Domaine privé de l'État	Ce que l'État possède comme un propriétaire ordinaire	Selon les cas, par cession de l'État — hors périmètre des guides	—
Terre titrée	Terre couverte par un titre foncier au nom d'une personne	Oui, par acte notarié ; si l'on achète une partie, c'est un morcellement	Guide A
Domaine national	Tout le reste : les terres sans titre	On n'achète pas la terre, on demande un titre : immatriculation directe (occupée avant 1974) ou concession (libre)	Guides B et C

2. Le titre foncier : la seule preuve de propriété

Le titre foncier est la certification officielle de la propriété ; il est inattaquable, sauf fraude ou établissement sur le domaine public [SOURCE : art. 2 nouveau, décret 2005/481]. Tout le reste — « certificat de vente », reçu, acte sous seing privé, attestation de chefferie — n'est qu'une preuve d'un accord, jamais un titre.

3. Le domaine national se divise en deux

• Première catégorie : terres occupées ou exploitées avant le 5 août 1974. Leurs occupants (collectivités coutumières, leurs membres, personnes de nationalité camerounaise) peuvent demander l'immatriculation directe [SOURCE : art. 9 décret 76/165 ; art. 11 décret 2005/481] → Guide B.
• Seconde catégorie : terres libres de toute occupation. La demande d'immatriculation y est irrecevable ; la voie est la concession, avec obligation de construire [SOURCE : art. 11 (3) nouveau] → Guide C.

4. Trois administrations, dans cet ordre

1. Le Cadastre (technique) : plan, bornage, visa du chef de service départemental.
2. La Mairie / l'Urbanisme : certificat d'urbanisme, constructibilité.
3. La Conservation foncière (juridique) : certificat de propriété, instruction, livre foncier, titre. Sur le domaine national, une quatrième instance décide du constat d'occupation : la commission consultative présidée par le sous-préfet [SOURCE : art. 13 nouveau ; décret 76/166, art. 12]. Le notaire est obligatoire pour toute vente de terrain titré [SOURCE : art. 8 ord. 74-1] ; il n'intervient pas dans la concession.

5. Qui peut être propriétaire ?

L'immatriculation directe est réservée aux collectivités coutumières, à leurs membres et aux personnes de nationalité camerounaise [SOURCE : art. 9 décret 76/165]. Un étranger peut acheter un terrain titré avec visa du ministre des Domaines, hors zones frontalières, sous droit de préemption de l'État à la revente [SOURCE : art. 10 ord. 74-1, rédaction loi 80-21] ; sur le domaine national, il obtient un bail emphytéotique, pas un titre → Guide E.

6. Les cinq réflexes avant de payer quoi que ce soit

1. Copie du titre (ou certificat de non-immatriculation) avant tout versement.
2. Certificat de propriété récent délivré par le conservateur foncier — pas par la mairie.
3. Descente sur le terrain avec un géomètre : la parcelle est-elle bien dans le titre, hors domaine public ?
4. Paiement échelonné, par virement ou chez le notaire, jamais en espèces sans reçu.
5. Titre à votre nom — jamais « au nom d'un parent en attendant ».

7. Où aller ensuite

• Le terrain est titré → Guide A (16 étapes).
• Le terrain est occupé par une famille depuis avant 1974 → Guide B (15 étapes).
• Le terrain est libre, ou son titre a été annulé → Guide C (9 étapes).
• Vous vivez à l'étranger → Guide E, avant tout.